Author: Treasury-linQ

Deze week wordt uitgekeken naar de inflatiecijfers in de eurozone. Vorige week waren er positieve inflatiecijfers uit Frankrijk en Spanje en vandaag krijgen we cijfers uit Duitsland. Verwachting bij analisten is dat het in Duitsland met 0,2%-0,3% minder hard is gedaald. Met dit gegeven lijkt de inflatie voor de gehele eurozone op 1,9% te gaan uitkomen ten opzichte 2,2% een maand eerder. Dit is hetgeen waar de financiële markten momenteel rekening mee houden en in prijzen.

Recente beweging in lange EUR rente (IRS) reëel of overdreven?

Zoals u wellicht zelf al hebt gezien, is de lange EUR rente (IRS) de afgelopen tijd flink gedaald en ligt deze momenteel op ca. 2,25% en daarmee ruimschoots onder Euribor (zie grafiek). Het IRS tarief begeeft zich nu op het laagste punt in 2 jaar en naar onze mening is er niet veel potentieel voor nog veel lager. Vanwege de inverse rentecurve zijn forward rentes (toekomstige ingangsdatum) lager dan spot rentes (directe ingang). Voor ondernemingen met doorlopende financieringsbehoefte is er het markt- en renterisico voor een correctie en stijging van de lange rente (IRS) met de onzekerheid fundamenteel/economisch/(geo)politiek. Wij zien hierdoor steeds meer relaties van ons een (extra) renteafdekking in overweging nemen. Mogelijk biedt het ook kansen en mogelijkheden voor uw situatie gelet op  leningenportefeuille, vervalkalender en evt. nieuwe financieringen. Indien u zou willen dat we er samen met u naar kijken dan vernemen wij het graag.


Grafiek 5-jaar IRS (blauw) and 3-mnd Euribor (wit) in afgelopen jaar. Bron: Thomson Reuters Refinitv

Markets update

Ogen zijn deze week gericht op het ECB rentebesluit en begeleidend commentaar komende donderdag 12 september. Algehele verwachting is dat de ECB depositorente met 0,25% wordt verlaagd van 3,75% naar 3,50%. Voor de nabije toekomst wordt een “quarter by quarter” beleid verwacht voor verdere renteverlagingen. Begin maart 2025 zou de depositorente op 3% kunnen uitkomen. Fundamentele onzekerheid over economische ontwikkelingen kunnen het tempo van renteverlagingen verder beïnvloeden.

Gaandeweg zal er meer discussie ontstaan tussen de duiven en haviken binnen de ECB over het te voeren beleid. Duiven maken zich steeds meer zorgen over de groeivooruitzichten, terwijl de haviken zich zorgen maken dat excessieve versoepeling de desinflatoire trend zou kunnen vertragen. 3-mnd Euribor houdt redelijk gelijke tred met de ECB depositorente en deze is inmiddels naar het verwachte ECB beleid geconvergeerd met een huidig niveau van 3,468%.

De rentecurve is invers waardoor rentes lager zijn naarmate de looptijd langer is. Dit is het geval tot aan de 7-jaars. Hierna is de curve tot aan 15-jaars vrij vlak. De afgelopen 2 maanden zijn de lange rentes aanzienlijk gedaald met als gevolg een tot op zekere hoogte parallelle shift van de curve. Zie onder de huidige curve (blauw) vs. die van 2 maanden geleden (wit). Verder zie onder ook een grafiek van de 5-jaar IRS vs. 3-mnd Euribor. U vindt de indicatieve marktkoersen en marktrentes door een klik op onderstaande link.

https://www.treasurylinq.com/market-update/

This week, eyes are focused on the ECB interest rate decision and accompanying commentary next Thursday, September 12. The overall expectation is that the ECB deposit rate will be reduced by 0.25% from 3.75% to 3.50%. For the near future, a “quarter by quarter” policy for further interest rate cuts is expected. By early March 2025, the deposit rate could reach 3%. Fundamental uncertainty about economic developments could further influence the pace of interest rate cuts.

Gradually, there will be more discussion among the doves and hawks within the ECB about the policy to be pursued. Doves are increasingly concerned about the growth outlook, while the hawks are worried that excessive easing could slow the disinflationary trend. 3-month Euribor is keeping pace with the ECB deposit rate and has now converged to the expected ECB policy with a current level of 3.468%.

The yield curve is inverted, meaning that interest rates are lower the longer the term. This is the case up to a tenor of 7 years. After this, the curve is quite flat up to 15 years. Over the past 2 months, long-term interest rates have fallen significantly, resulting in a parallel shift of the curve to a certain extent. See below the current curve (blue) vs. the one of 2 months ago (white). Furthermore, see below also a graph of the 5-year IRS vs. 3-month Euribor. You will find the indicative market prices and interest rates by clicking on the button below. You will find the indicative market prices and interest rates by clicking on the link below.

https://www.treasurylinq.com/market-update/

Hilversum, 3 september 2024.

Voor een gewaardeerde relatie in commercieel vastgoed heeft Treasury-linQ onlangs de Treasury policy uitgewerkt en vervaardigd. Vanuit de directie van relatie werd de wens uitgesproken om beleid en richtlijnen te formuleren m.b.t. financiering, financieel risicobeheer, derivaten, verantwoordelijkheden, etc. teneinde te gebruiken voor eigen Control processen als ook voor de stakeholders. Uitdrukkelijke wens van relatie was dat het niet een “papieren tijger” zou opleveren, maar dat er een duidelijke koppeling zou worden gemaakt naar de praktijk en operations.

Na diverse interviews en de inventarisatie van reeds bestaand(e) richtlijnen en beleid is de Treasury policy opgesteld. In onze opzet bleken een aantal eyeopeners voor relatie te zitten die hebben bijgedragen aan het risicobewustzijn en de gewenste beheersing van risico’s.

Indien u interesse of vragen heeft over dit onderwerp dan nodigen wij u graag uit om contact met ons op te nemen.

Zie onder een kort overzicht van de inhoud van een Treasury statuut/policy en de gewenste input:

Inhoud:

•   Beleidskader
•   Doelstelling, risk appetite, doelstelling per risicogebied
•   Risicobeheer
•   Financiële risico’s, financierbaarheid, rente, FX, liquiditeit, tegenpartij
•   Organisatie en verantwoordelijkheden
•   Planning & control

Treasury-linQ recently developed and produced the Treasury policy for a valued relationship in commercial real estate. The management of the relationship expressed the wish to formulate policy and guidelines with regard to financing, financial risk management, derivatives, responsibilities, etc. in order to use for their own Control processes as well as for the stakeholders. The express wish of the relationship was that it would not result in a “paper tiger”, but that a clear link would be made to practice and operations.

After various interviews and an inventory of existing guidelines and policies, the Treasury policy was drawn up. Our design turned out to contain a number of relationship eye-openers that contributed to risk awareness and the desired risk management.

If you are interested or have any questions about this subject, we would like to invite you to contact us.

See below for a brief overview of the contents of a Treasury statute/policy and the desired input:

Contents:

Policy framework
Objective, risk appetite, objective per risk area
Risk management
Financial risks, financeability, interest, FX, liquidity, counterparty
Organization and responsibilities
Planning & control

Hilversum, 15 februari 2024.

Onze samenwerkingspartner Ilfa heeft een roadmap ontwikkeld met de uitgestippelde weg naar duurzame financiering. Graag delen wij dit met onze relaties en bezoekers op onze website.

Financieren gaat voortaan over meer dan alleen geld. De ingang van nieuwe wet- en regelgeving op het gebied van duurzame bedrijfsvoering en -rapportage doet het financiële landschap voorgoed veranderen.

Direct of indirect wordt het voor alle ondernemingen noodzaak om de inspanningen op het gebied van milieu, maatschappij en goed ondernemingsbestuur (ESG) transparant te maken, niet alleen de allergrootsten. Ook – en zeker – als je de komende jaren financiering nodig hebt. Maak kennis met onze nieuwe, unieke roadmap: de weg naar duurzame financiering.

De stappen afgeleid van de succesvolle werkwijze van ons blijven hetzelfde. Wederom beschrijven we, gebaseerd op de klassieke financieringsleer, in de roadmap de fases om tot een zorgvuldige afweging te komen bij het aanboren en selecteren van passende vormen en bronnen van financiering. Echter krijgt het identificeren van het ESG-profiel en de -risico’s van de onderneming nu een nadrukkelijke rol in het proces. Daar ligt de focus.

De complexe en uitgebreide CSRD-regelgeving die sinds begin dit jaar van toepassing is voor grote ondernemingen heeft ruim 1200 bepalingen en regels. Wij hebben dit vertaald naar de kern. Met waardevolle (achtergrond)informatie en verschillende tools – waaronder een vragenlijst, nieuwe KPI’s en een ESG-scorematrix – helpen we de onderneming om ESG-activiteiten duidelijk en communiceerbaar te maken, in lijn met de nieuwe standaarden binnen de financiële wereld.

Zo maken we het concreet en behapbaar en wordt er met succes een passende financiering gerealiseerd.

Indien u vragen heeft of meer zou willen weten over onze dienstverlening neemt u dan contact met ons op via onze contactpagina of het contactformulier.

Hilversum, 8 februari 2024.

Een vastgoed relatie van ons heeft sinds kort en voor ’t eerst aanraking met FX management vanwege de opstart van projecten in Polen. Naast een goede identificatie van het valutarisico zien wij hierbij een aantal aandachtspunten welke wij hebben verwerkt in een korte presentatie.

Indien u ook aanraking heeft met valutarisico en -management dan informeren wij u graag over onze dienstverlening.

Hilversum, 12 januari 2024.

Sinds de high in oktober daalde de lange EUR rente met ca. 1,10% tot eind december waar we de voorlopige low hebben gezien. De afgelopen 2 weken zijn we weer 25 basispunten hoger ook omdat beleggers (eerst in de VS) de sterke daling “overdreven” vonden ook gelet op de inflatieverwachtingen. Vandaar deze correctie.

3-mnd Euribor is momenteel 3,94%. Rabobank verwacht dat deze over een ½ jaar 4,09% is en over 1 jaar 3,53%. Rabobank verwacht niet dat de ECB snel de beleidsrente gaat verlagen. Hooguit 2x met 0,25% tweede helft 2024. De verwachting hieromtrent verschilt per bank / analist.

5-jaar IRS:

Huidige EUR curve (10 januari 2024):

• Invers tot 5-jaars, daarna upward sloping tot 14-jaars, vervolgens wederom invers tot 50-jaars
• 3-mnd Euribor 3,94%, 3-jaars 2,53%, 5-jaars 2,46%, 10-jaars 2,53%

Forward rates:

Forward periode              looptijd IRS                      forward IRS

6 mnd                                 3 jaar                                  2,31%

6 mnd                                 5 jaar                                  2,31%

1 jaar                                  3 jaar                                  2,18%

1 jaar                                  5 jaar                                  2,25%

1 ½ jaar                              3 jaar                                  2,16%

1 ½ jaar                              5 jaar                                  2,26%

Mede gelet op de sterk gedaalde lange rente en de inverse rentecurve met als gevolg lagere forward rentes bevelen wij aan om het volgende in overweging te nemen:

• Reeds nu actief voor te sorteren en te anticiperen op aankomende renteherzieningen en herfinancieringen in 2024 en 2025 en op nieuwe financieringen voor nieuwe aankomende projecten en vastgoedobjecten
• De on boarding bij Treasury afdelingen van relatiebanken opstarten, zodat er lichten op groen staan bij Treasury om rente te kunnen indekken. Dit is dan geen verplichting maar een mogelijkheid. Hierdoor kan direct worden geschakeld voor rente indekking indien dit wenselijk is. Hiermee kan de rentecomponent evt. ook worden “losgekoppeld” van de financiering en kan rente separaat worden gemanaged. Financiering ligt er natuurlijk wel altijd aan ten grondslag.
• Mogelijkheden van Swaptions: afdekking van toekomstige IRS rente op basis van huidige markt. Met het kopen van een Swaption wordt indekking verkregen tegen een stijging van de IRS rente en van een evt. daling wordt geprofiteerd.
• Forward start IRS (evt. met optional break voor de bank per effectieve ingangsdatum indien er nog geen langer commitment is), forward lening
• Blend & extend, rentemiddeling: het verlengen van de looptijd of doorsluiten van de huidige rentevast periode waarbij extra looptijd indekking plaatsvindt tegen de recentelijk sterk gedaalde rente.

Indien u hierover vragen heeft of u zou de mogelijkheden willen weten voor uw situatie dan nodigen wij u graag uit om contact met ons op te nemen.

•  redactie 
•  2 oktober 2023 om 11:50 
•  7 minuten leestijd

Omdat (her)financiering bij de bank in deze dagen best wel wat tijd en moeite kan vergen, kan het vooraf maximeren van een rentepercentage (pre-hedging) een goed idee zijn. Het kan een financiering krijgen vergemakkelijken. Jan Rietveld van Treasury-linQ legt uit hoe het werkt en wanneer het van toepassing kan zijn.

Al langere tijd laat de kapitaalmarktrente een opmerkelijk beeld zien: nog steeds is sprake van een inverse rentestructuur waarbij de langere looptijden lagere tarieven laten zien dan de kortere looptijden. De afgelopen tijd heeft de rentecurve echter wel een opwaartse parallelle shift laten zien voor looptijden vanaf 1-2 jaars (zie grafiek). Reden voor de hogere rente is natuurlijk  dat de Europese Centrale Bank (ECB) in de loop van 2023 bij alle meetings en rentebesluiten telkens haar depositorente verhoogde. Stond de depositorente begin dit jaar nog op 2,0 procent, met de laatste verhoging van donderdag 14 september is inmiddels het huidige niveau van 4,0 procent bereikt. De invloed van de rentepolitiek van de ECB is het sterkste op de geldmarktrente oftewel het korte eind van de curve met een looptijd tot circa 2 jaar. Zo is 3-mnd Euribor (de rente die banken elkaar berekenen) van 2,33 procent in januari naar het huidige niveau van 3,95 procent gestegen.

De kapitaalmarktrente met looptijden langer dan 2 jaar wordt ook beïnvloed door andere factoren zoals de inflatieverwachtingen voor de langere termijn. Inmiddels is gebleken dat de inflatie langer op hoog niveau zal blijven dan eerder gedacht. Er zijn nu echter ook signalen dat de EU-economie behoorlijk aan het afkoelen is en zou kunnen afstevenen op een (milde) recessie. Hierdoor zal de ECB voor wat betreft aanpassingen en timing van beleid goed moeten balanceren.

Ook voor bank grote veranderingen
De sterk opgelopen marktrente is inmiddels goed voelbaar voor veel vastgoedondernemingen en –beleggers. Aangezien banken in hun renteopslagen zowel debiteurenopslagen als liquiditeitsopslagen meenemen komt daarmee de cliënt- of contractrente inmiddels op een behoorlijk hoog niveau terecht. Dat is niet alleen voor de vastgoedonderneming van belang, ook voor de bank of financier brengt dit grote veranderingen met zich mee. Als de grenzen van de door de bank gehanteerde convenanten zoals DSCR (kredietwaardigheid), debt yields (risicomaatstaf lening) in zicht komen, komen ook de  zogenaamde hurdle rates (minimaal geaccepteerde rendementen) voor de bank in zicht. Dit is van invloed op de interne aanvraag van de bankmedewerker bij zijn risk-afdeling en op de fiatteringsbeslissing van het krediet comité voor zowel nieuwe financieringsaanvragen als ook voor herfinancieringen en verlengingen.

Dit interne proces bij de bank/financier kan 2-3 maanden of zelfs langer in beslag nemen. Het kan daarbij soms helpen dat met pre-hedging de maximale basis en marktrente reeds is afgedekt. De vastgoedondernemer kan hiermee het risico afdekken op een hogere rente tijdens de gehele looptijd van de lening als die uiteindelijk wordt toegekend, maar voor de bank kan die pre-hedging een extra zekerheid zijn dat de vastgoedondernemer kan voldoen aan zijn verplichtingen. 

Swaption
Als de geschatte periode van behandeling/fiattering bij een bank circa 3 maanden is, kan worden overwogen om rekening houdend met gewenste looptijd, hoofdsom, aflossing, etcetera een Swaption (3-mnd optie) op de marktrente (Interest Rate Swap of IRS) te kopen. Hiermee is het opwaarts renterisico afgedekt en wordt van een eventuele rentedaling nog geprofiteerd. Aangezien het een korte renteoptie betreft, tegen betaling van de optiepremie, worden alleen rechten tot compensatie verkregen en worden er nog geen verplichtingen aangegaan. De marktwaarde van de gekochte renteoptie zal nooit negatief zijn.

De premie van de Swaption is afhankelijk van onder meer de hoofdsom, looptijd, IRS uitoefenrente en geldende rentevolatiliteit. De afgelopen tijd gaat de IRS rente meer ‘sideways’ en zijn er minder heftige rentefluctuaties dan begin dit jaar. Dit betekent dat de rentevolatiliteit nu een stuk lager is en daardoor de Swaption-premies navenant lager zijn. Een (pre)hedge met een Swaption kan ook op basis van zogenaamde ‘cash-settlement’ worden overeengekomen. Dat betekent dat als de optie waarde heeft bij expiratie er niet daadwerkelijk een IRS hoeft te worden aangegaan maar dat er een settlement plaatsvindt van de positieve waarde. Deze positieve waarde kan vervolgens worden verdisconteerd in de contractrente en heeft in feite de gestegen marktrente geneutraliseerd.

Er zijn ook andere situaties denkbaar waarbij pre-hedging kan worden overwogen, zoals:
-voor de periode van structurering en doorlooptijd bij de vastgoedonderneming waarbij het ongewenst is om te worden geconfronteerd met aanzienlijke rentestijgingen gedurende de doorlooptijd;
-voor de resterende periode tot einddatum of renteherzieningsmoment van een bestaande financiering die te zijner tijd dient te worden geherfinancierd.

In bepaalde situaties kan (pre)hedging natuurlijk ook met structurering van vaste leningen of IRS worden overwogen zoals ook met forward start IRS. Hoewel hierover geen optiepremie is verschuldigd zoals bij de Swaption wel het geval is, kan een IRS wel negatief in marktwaarde ontwikkelen indien de IRS rente daalt na het afsluiten ervan. Mogelijk zal de bank bij een forward start IRS een obligofaciliteit moeten inruimen of zekerheden verlangen.

Het voordeel van bovengenoemde benadering is dat met actief rentemanagement de (toekomstige) financierbaarheid kan worden gewaarborgd. Er dient bij de bepaling van de juiste (pre)hedge strategie telkens goed naar de randvoorwaarden te worden gekeken.

EUR forward rentes
Vanwege de inverse rentestructuur is er nog steeds sprake van forward rentes die lager liggen dan spot of direct startende rentes. De zogenaamde forward discounts zijn nog iets groter geworden dan begin dit jaar aangezien de curve in het segment 1-5 jaar enigszins meer invers is geworden. Ter referentie zie onderstaand overzicht. Op basis van de tarieven per 2 oktober 2023: een direct startende vaste rente voor 3 jaar zou uitkomen op een vaste rente (IRS) van 3,41%. Als de vaste rente over 6 maanden start voor een periode van 3 jaar dan is deze 3,24%. En als de vaste rente over 2 jaar vanaf heden start voor een periode van 3 jaar dan is deze 3,01%.

Forward periode       Looptijd          Vaste rente

Geen                            3 jaar               3,41%

6 maanden                 3 jaar               3,24%

1 jaar                           3 jaar               3,09%

2 jaar                           3 jaar               3,01%

Forward periode       Looptijd          Vaste rente

Geen                            5 jaar               3,27%

6 maanden                 5 jaar                3,17%

1 jaar                           5 jaar                3,10%

2 jaar                           5 jaar                3,09%

Bron: Thomson Reuters Refinitiv 2 oktober 2023. EUR Hoofdsom: bullet zonder aflossingen, EUR rente: per kwartaal op basis van maand juist / jaar 360 dagen

Jan Rietveld is oprichter en eigenaar van Treasury-linQ, een Finance & Treasury adviseur. Treasury-linQ adviseert en geeft Treasury support aan menig onderneming in het vastgoed bij financiering en beheersing van renterisico.

https://vastgoedjournaal.nl/news/61154/hoe-je-door-pre-hedging-je-toekomstige-financierbaarheid-kan-waarborgen

Hilversum, 18 januari 2023.

Inverse rentestructuur biedt kansen voor vastgoedbelegger

Doordat beleggers vooruitlopen op een mogelijke recessie en de centrale banken hard op de rem zijn gaan staan om de inflatie in te dammen, is er een inverse rentestructuur ontstaan. Voor vastgoedbeleggers een mogelijkheid te profiteren van de lagere lange rente.

Dat zegt Jan Rietveld van Treasury-linQ, een Finance & Treasury adviseur. Voor veel vastgoedondernemingen wordt actief rentemanagement steeds belangrijker sinds de Euro rente sinds begin 2022 een sterk opwaartse beweging laat zien. Een jaar geleden noteerde het driemaandse Euribor nog -0,57 procent en vandaag is dit 2,33 procent. Het 5-jaar tarief noteerde een jaar geleden nog 0,00 procent en vandaag is dit 2,85 procent. Een belangrijke rol hierbij speelt de inflatie ontwikkeling, de verwachting hierover en de rentepolitiek van de ECB. De ECB heeft haar depositorente inmiddels fors verhoogd en zij zal hier naar verwachting de komende maanden nog mee doorgaan.

Lange rente lager
Maar het zijn de rentes voor de korte termijnleningen die zijn gestegen. De rentes voor financieringen voor de lange termijn zijn nu juist lager dan de vergoedingen die worden geboden voor leningen met een korte looptijd. Dat is bijzonder. De EUR renteswap curve op 10 januari 2023 (zie boven) laat de huidige rentecurve zien vanaf een looptijd van 1 dag tot aan 50 jaar. Bij een normale rentestructuur laat de rentecurve een stijgende lijn zien waar de tarieven hoger zijn naarmate de looptijd langer is. Historisch gezien is hiervan meestal sprake. Bij de huidige rentecurve is dit het geval tot aan 2 jaar.

Nu is er sprake van een zogenaamde omgekeerde of inverse rentestructuur waar de tarieven lager worden naarmate de looptijd langer is. Financieringen met looptijden langer dan twee jaar hebben nu juist een lagere rente. Een dergelijke situatie doet zich doorgaans voor wanneer de centrale bank de officiële tarieven (korte rente) sterk heeft verhoogd en als beleggers naar zekerheid vluchten en lang(er) lopende obligaties kopen. Beleggers prijzen een recessieverwachting voor de korte termijn in waardoor financieringen met een korte looptijd minder trek zijn. Maar ze verwachten kennelijk dat de inflatie over twee jaar weer onder controle is, reden waarom obligaties met een looptijd langer dan twee jaar meer in trek zijn en de beleggers er dus een lagere vergoeding voor krijgen.

Recessie?
De vraag is natuurlijk of de huidige inverse rentecurve een voorspeller is van een op handen zijnde recessie. In de afgelopen 60 jaar bleek dit in de VS steeds het geval te zijn maar kon het wel één tot twee jaar duren voordat de recessie losbrak vanaf het ontstaan van de inverse curve. Maar in Europa was de inverse curve niet altijd een voorspeller van een recessie. Er zijn ook inverse rentestructuren geweest zonder dat er een recessie volgde.

‘Hoe dan ook,’ zegt Jan Rietveld, ‘een vastgoedonderneming kan met zijn financieringen inspelen op deze bijzondere situatie.

Jan Rietveld is oprichter en eigenaar van Treasury-linQ, een finance & treasury adviseur. Treasury-linQ adviseert en geeft treasury-support aan vastgoedondernemingen bij financiering en beheersing van renterisico

Het kan interessant zijn voor een vastgoedonderneming om de vervalkalender van financieringen in de gaten te houden en nu al actie te ondernemen op toekomstige vervalmomenten. Denk aan renteherziening, herfinanciering en toekomstige financieringen.’

Rietveld adviseert zijn relaties in vastgoed om van de lagere lange rente gebruik te maken door zich nu bijvoorbeeld in te dekken tegen een eventuele verdere rentestijging of gebruik te maken van de nu lagere forward rentetarieven. Dit kan met rente-instrumenten zoals renteswaps en rentecaps, maar deze mogelijkheden zijn er zeker ook bij de traditionele vastrentende leningen.

EUR forward rentes

EUR Hoofdsom: zonder aflossingen. EUR rente: per kwartaal o.b.v. maand juist / jaar 360 dagen:

Forward periode       Looptijd          Vaste rente

Geen                            3 jaar               3,00%

6 maanden                 3 jaar               2,97%

1 jaar                           3 jaar               2,80%

2 jaar                           3 jaar               2,62%

Forward periode       Looptijd          Vaste rente

Geen                            5 jaar               2,85%

6 maanden                 5 jaar               2,83%

1 jaar                           5 jaar               2,73%

2 jaar                           5 jaar                2,64%

Forward periode       Looptijd          Vaste rente

Geen                            7 jaar               2,81%

6 maanden                 7 jaar               2,80%

1 jaar                           7 jaar               2,74%

2 jaar                           7 jaar               2,71%

Bron: Thomson Reuters Refinitiv 10 januari 2023

Voor het artikel in Vastgoedjournaal (voor abonnees)

Hilversum, 13 oktober 2022.

Als Finance & Treasury adviseur mogen wij inmiddels menig onderneming in het vastgoed van advies en Treasury support voorzien bij financiering en beheersing van renterisico. Gezien het belang van de rentecomponent voor ondernemingen in vastgoed delen wij graag onze recente ervaringen. Indien u meer zou willen weten over de mogelijkheden voor uw situatie neemt u dan contact met ons op via jan.rietveld@treasurylinq.com  of 06-30736804.

Renteontwikkeling

Begin 2022 noteerde het 3-mnd Euribor en 5-jaar renteswap tarief resp. minus 0,60% en 0,00%! Sindsdien zal de ongekende ontwikkeling hiervan u niet zijn ontgaan. De huidige rentetarieven zijn in historisch perspectief nog steeds lager dan een lang historisch gemiddelde, echter wij zien het rentebeeld wel gaandeweg steeds verder wijzigen. Inmiddels zijn genoemde tarieven in ruim 9 maanden opgelopen met resp. 1,90% en 3,00%! Dit onder invloed van de sterk opgelopen inflatie(verwachtingen) en door ECB renteverhogingen. Bij de volgende ECB meetings in oktober en december worden opnieuw renteverhogingen verwacht. Tot op zekere hoogte zijn deze marktverwachtingen reeds in de huidige rentes verwerkt. In de Euribor tarieven welke een korte looptijd hebben zal dit nog niet geheel het geval zijn. Wij verwachten dan ook dat 3-mnd Euribor (13 oktober jl. 1,36%) onder invloed van a.s. ECB verhogingen de komende maanden nog flink zal doorstijgen tot een niveau hoger dan 2%! Zie onder een grafiek van 3-mnd Euribor en de 5-jaar renteswap.

Bron: Refinitiv; Grafiek 3-mnd Euribor (paars) en 5-jaar renteswap (oranje) sinds begin van 2022.

Hoe houd ik als vastgoedonderneming greep op de rentecomponent?

Naast de effecten op waarderingen van vastgoed heeft de renteontwikkeling natuurlijk ook aanzienlijke gevolgen voor vastgoedfinancieringen en de (toekomstige) rentelasten. Het begint ons inziens met actief rentemanagement. De onderneming kan allereerst het renterisico inzichtelijk maken aan de hand van een financiering- en rentevervalkalender. Daarnaast zijn van belang de gewenste verhouding vaste rente vs. variabele rente, de gewenste hedge ratio (omvang als percentage van totale financieringsbehoefte), de hedge horizon (looptijd), spreiding van het renterisico.

Het renterisico kan worden beheerst met vastrentende financieringen, echter ook met rente-instrumenten, zoals renteswaps, rentecaps en swaptions. Met rente-instrumenten kan desgewenst met een “forward karakter” naadloos worden aangesloten op toekomstige data van herfinanciering en/of renteherziening. Hierdoor hoeft niet te worden afgewacht tot het moment in de toekomst.

Voor financieringen welke binnen afzienbare tijd geherfinancierd dienen te worden kan evt. reeds nu (deels) het renterisico worden afgedekt. Veronderstel bijv. een herfinanciering per 31 december 2023. Mogelijkheden zijn:

• Het kopen van een Swaption met cash-settlement. Het betreft in dit voorbeeld een optie tot 31 december 2023 op bijv. een 5-jaar vaste rente. Indien de rente daalt dan zal de optie zonder waarde expireren, echter kan tegen de gedaalde marktrente worden geherfinancierd. Indien de rente stijgt dan wordt tegen de gestegen marktrente geherfinancierd, echter er vindt tevens een positieve cash-settlement plaats aangezien de Swaption in-the-money expireert;
• Het sluiten van een forward start renteswap met als ingangsdatum 31 december 2023 en een looptijd van bijv. 5 jaar al dan niet met optional break voor de bank indien de bank nog geen commitment wil aangaan na de datum van herfinanciering. Mocht de herfinanciering bij de bank niet doorgaan dan vindt er op 31 december 2023 een voortijdige beëindiging van de renteswap (unwinding) plaats onder verrekening van marktwaarde. Indien de rente tussentijds is gestegen dan zal dit een positieve marktwaarde zijn, welke dient ter compensatie voor de “duurdere” herfinanciering elders. Indien de rente tussentijds is gedaald dan zal dit een negatieve marktwaarde zijn, maar hier staat tegenover dat elders op basis van de gedaalde marktrente kan worden geherfinancierd;
• Vervroegd herfinancieren.

 Financiering en doorlooptijd bij banken

Indien de vastgoedonderneming kan kiezen uit meer dan 1 offerte kan bij deze hoge rente volatiliteit blijken dat de beste offerte op voorhand achteraf bij lange na niet de meest gunstige tariefstelling oplevert. Dit komt omdat de doorlooptijden bij banken nogal kunnen verschillen en het inkooptarief (funding) pas door de bank wordt bepaald bij formalisatie en ondertekening van de offerte. Hierdoor wordt een aanzienlijk marktrisico gelopen. Illustratief is de opwaartse rentebeweging sinds juli met ca. 2%! Met een 2-5 jaar rente van 3% en daar bovenop nog de kredietopslag van de bank komen voor vastgoedondernemingen kritische niveaus in zicht of deze zijn reeds bereikt. Hierdoor kan de renteontwikkeling tijdens de steeds langer wordende behandeling bij financiers een “deal breaker” worden.

Pre hedging met bijv. swaptions
Bij een aantal relaties kijken wij naar de mogelijkheid van pre hedging gebruik makend van bijv. swaptions waarmee bovengenoemd risico gedurende bijv. 2-3 maanden kan worden afgedekt. Hiermee wordt enerzijds een verder stijgende rente afgedekt en mocht de rente tussentijds dalen dan wordt hiervan geprofiteerd. Alternatief is een forward start renteswap al dan niet met een optional break.